Diritto uso esclusivo du beni comuni condominiali
La Sezioni unite della Corte di Cassazione, con la Sentenza 17 dicembre 2020, n. 28972, si sono pronunciate sui diritti di uso esclusivo attribuiti a singoli condomini su parti comuni del condominio.
Di principio all’interno di un condominio tutti i condomini hanno facoltà di servirsi delle cose comuni.
In ambito condominiale i condomini non possono impedire agli altri partecipanti di fare “parimenti uso secondo il loro diritto” della cosa comune, salvo alcune limitate eccezioni.
La Corte di Cassazione sul Diritto uso esclusivo du beni comuni condominiali
Secondo la Corte di Cassazione non sarebbe lecita una pattuizione che attribuisca ad un singolo condominio un diritto reale di uso esclusivo su una parte comune dell’edificio (nel caso preso in esame il cortile condominiale).
I diritti reali, nel nostro sistema codicistico, sono tipici, costituiscono cioè un numero chiuso, e fra questi non vi è l’”uso esclusivo”.
Attribuire un uso esclusivo ad un condominio finirebbe per incidere sul nucleo essenziale del diritto dei condomini ad un uso paritario della cosa comune.
La Corte di Cassazione
Per la Cassazione, dunque, non è consentita l’introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni. Da questa osservazione deriva che nel caso dell’”uso esclusivo”, proprio perché esclusivo, si elide il collegamento tra il diritto e il suo contenuto, concentrandosi l’uso in capo a uno o alcuni condomini soltanto.
La Corte di Cassazione affronta quindi il tema delicato della sorte dei diritti reali di uso esclusivo già creati in precedenza.
Occorrerà di volta in volta verificare se con il titolo negoziale che ha attribuito tale diritto esclusivo le parti non abbiano voluto trasferire la proprietà ovvero, sussistendone i presupposti normativi previsti e, se del caso, attraverso l’applicazione dell’art. 1419 c.c., costituire un diritto reale d’uso ai sensi dell’art. 1021 c.c..
In alternativa
In alternativa, ai sensi dell’art. 1424 c.c., si potrebbe valutare la conversione del contratto, non consentito, volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo di natura obbligatoria, e quindi valido solo fra le parti e non opponibile ai terzi.
La vicenda esaminata dalla Corte di Cassazione dimostra l’importanza del ruolo del notaio nell’esatta interpretazione della volontà delle parti e nell’adeguamento della volontà ai princìpi generali dell’ordinamento giuridico.
Giacomo Felli
Notaio
Articolo pubblicato su “L’Altro Giornale” 11/2021
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